L’évaluation immobilière est la première étape fondamentale de la vente de votre logement. Quelles sont les erreurs les plus fréquentes lors d’une évaluation faite à la main ? Comment les éviter ?

La valeur marchande n’est pas le prix demandé

La valeur marchande d’un bien immobilier représente la somme d’argent que l’on est susceptible d’obtenir en vendant sa maison. Le processus par lequel nous tentons de la déterminer s’appelle l’évaluation de la propriété, l’estimation ou l’expertise.

Cela nous permet de déterminer le montant le plus probable qui sera échangé pour notre propriété dans le cadre d’une négociation ouverte. Ce que l’on trouve écrit dans les annonces, en revanche, s’appelle le prix demandé. Il représente le point de départ d’une négociation et fait partie de la stratégie de vente du bien.

Une fois la négociation entamée, elle se terminera probablement par un résultat très proche de la valeur du marché, quelle que soit l’importance de la demande initiale !

Personne, pas même les professionnels, n’a de boule de cristal. Cependant, une estimation d’appartement à Brest réalisée par un professionnel est généralement extrêmement précise et doit contenir deux éléments fondamentaux :

• Une valeur de marché.
• Une fourchette de variabilité de la valeur marchande qui ne soit pas trop large.

Les erreurs les plus fréquentes

À moins que vous n’ayez acheté votre maison que depuis quelques mois, il ne s’agit pas d’une base fiable. Les tendances du marché immobilier sont cycliques : selon la date à laquelle vous avez acheté votre maison aujourd’hui, elle peut valoir beaucoup plus ou beaucoup moins.

Il est également possible qu’elle vaille exactement la même chose qu’il y a longtemps… c’est un coup de chance, n’y comptez pas.

Que faire alors pour évaluer correctement votre maison ?

Calculer la surface commerciale

La surface commerciale d’un bien immobilier est une surface « pondérée » de toutes les parties qui le composent. Outre la surface principale de la maison, appelée surface de plancher, il faut tenir compte des murs, des balcons et des terrasses, des caves, des greniers, des sous-sols et des garages/parking selon les paramètres appropriés pour le calcul de la surface commerciale.

Calculer le prix au mètre carré

Le calcul du prix au mètre carré (€/m²) est en soi extrêmement simple et consiste en la relation entre le prix d’un bien immobilier et sa surface commerciale.

Ce qui est beaucoup moins simple, comme nous le verrons, c’est de trouver des sources fiables pour calculer le prix au mètre carré qui peut représenter la valeur réelle de notre maison.

Je n’ai donc même pas besoin de consulter les portails immobiliers ?

Absolument pas ! Les propriétés similaires à la vôtre, en vente dans votre quartier ou à proximité, nous fournissent des informations précieuses. De plus, ces maisons seront nos concurrentes : celui qui visite votre maison ira probablement aussi voir les autres. Toutes, plus ou moins, répondent aux besoins d’un acheteur potentiel… mais au final, il n’en choisira qu’une.

Comprendre combien de maisons similaires à la vôtre sont en vente à ce moment-là, à quel prix et quelles sont leurs caractéristiques est fondamental : c’est ce qu’on appelle l’analyse du marché !  La faire correctement vous permettra de déterminer la meilleure stratégie de vente pour votre maison : la vendre avant la concurrence.